캘리포니아 주택 소유주 60% 이상이 주택 매각 시 양도소득세 면제 한도를 초과해 세금 부담에 직면하고 있다. 현행 공제 제도는 1997년 도입 이후 물가 상승률을 반영하지 않아 실효성이 떨어진다는 지적이다. 전문가들은 제도 개선 없이는 주택 공급난과 가격 상승이 지속될 것으로 우려하고 있다.

캘리포니아 주택 소유주 60% 이상이 주택 매각 시 양도소득세 면제 한도를 초과해 세금 부담에 직면하고 있다.

캘리포니아에서 집을 오래 보유한 주택 소유주 상당수가 매각 시 막대한 세금 부담에 놓이게 되는 이른바 ‘양도세 폭탄’ 위기에 직면하고 있다. 이는 1997년부터 시행 중인 연방 정부의 양도소득세 공제 제도가 지금까지 한 차례도 물가 상승률을 반영하지 않았기 때문이다. 당시 제도는 단일 소유 기준 25만 달러, 부부 공동 신고 기준 50만 달러까지의 주택 매각 차익을 면제해주는 방식으로 설계되었으나, 최근 급등한 집값을 전혀 반영하지 못하고 있다.

전미부동산중개인협회(NAR)의 통계에 따르면, 캘리포니아 주택 소유주의 약 62.2%는 현재 25만 달러의 면제 한도를 초과하는 양도차익을 기록하고 있으며, 공동 소유 기준 50만 달러 한도를 넘는 경우도 30.8%에 달한다. 이러한 양상은 로스앤젤레스(Los Angeles)나 샌프란시스코(San Francisco) 같은 대도시뿐만 아니라, 내륙 지역이나 교외 주택 시장까지 전방위적으로 확산되고 있는 상황이다.

전문가들은 만약 해당 공제 제도가 인플레이션을 반영해 조정되었다면, 오늘날 기준으로 개인은 약 66만 달러, 부부는 132만 달러 정도까지 면제 한도를 상향했어야 한다고 분석한다. 하지만 제도는 여전히 1997년 기준에 묶여 있어 실질적인 혜택은 갈수록 축소되고 있다. 문제는 여기에 그치지 않는다. 캘리포니아 주정부는 주택 매각에서 발생한 양도 차익을 일반 소득으로 간주하여 최대 13.3%의 주 소득세율을 부과하고 있다. 여기에 연방세를 더하면 일부 고소득자는 최대 33% 수준의 세금 부담을 질 수 있다는 분석도 나온다.

이와 같은 상황은 ‘머무름의 벌칙(stay-put penalty)’이라 불릴 정도로, 집값 상승의 혜택을 누려온 장기 보유자들에게 되레 역풍으로 작용하고 있다. 집을 팔고 이사하고 싶어도 세금이 너무 많아져 거래를 포기하는 사례가 늘고, 이는 결과적으로 주택 공급 부족과 가격 상승을 더욱 심화시키는 악순환을 초래하고 있다. 전미부동산중개인협회는 이 추세가 계속될 경우 2035년에는 주택 소유주의 86%가 현행 면제 한도를 넘게 될 것으로 예측하고 있다.

이에 대응하기 위해 2023년 3월, 양당의 초당적 지지를 바탕으로 ‘더 많은 주택 시장 출시 법안’(More Homes on the Market Act)이 발의된 바 있다. 이 법안은 공제 한도를 단일 소유자 기준 50만 달러, 부부 공동 신고 기준 100만 달러로 두 배 상향하는 내용이 핵심이다. 하지만 아직까지 이 법안은 의회 문턱을 넘지 못하고 있어, 현행 제도의 구조적 한계는 여전하다.

전문가들은 이런 상황에서 주택을 매각하려는 소유주라면 세무 전문가의 상담을 통해 절세 전략을 사전에 마련해야 한다고 강조한다. 단순히 집값이 올랐다는 이유만으로 매각을 결정할 경우, 실제 수익은 세금으로 잠식당할 가능성이 높기 때문이다. 결국 정책적 대응 없이 시장 현실만 변해가는 현재 상황은 미국 부동산 시장의 심각한 구조적 문제를 고스란히 드러내고 있다.

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