수도권과 규제지역에서 고가주택 대출이 사실상 막힌다.
정부는 16일부터 주택담보대출(주담대) 한도를 주택가격별로 차등 적용하고, 1주택자의 전세대출까지 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함하기로 했다. 금융위원회는 “주택시장 과열 신호가 커지고 있어 대출 수요를 강력히 억제할 필요가 있다”고 밝혔다.

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주택담보대출 한도, 고가주택 중심으로 강하게 조인다(사진=연합뉴스)

이번 대책에 따라 수도권·규제지역의 주담대 한도는 주택가격에 따라 다음과 같이 달라진다.
15억원 이하 주택은 6억원, 15억∼25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 제한된다.
그동안 일률적으로 6억원이었던 한도가 고가주택일수록 축소되는 셈이다.
다만 재건축·재개발 이주비 대출은 예외로 기존 6억원 한도를 유지한다.

또한 오는 29일부터는 1주택자가 전세대출을 받을 경우 이자 상환액이 DSR에 포함된다.
연소득 5천만원인 차주가 전세대출 2억원을 받으면 약 14%, 1억원 차주는 약 7%가량 DSR에 반영된다.
정부는 우선 1주택자 전세대출에 한해 적용하고 향후 확대를 검토할 방침이다.

대출한도 산정 시 금리 위험을 반영하는 ‘스트레스 금리’ 하한도 1.5%에서 3%로 상향된다.
이는 향후 금리 인하로 대출 여력이 커지는 것을 막기 위한 조치로, 16일부터 즉시 적용된다.
금융위 시뮬레이션에 따르면 연봉 5천만~1억원 차주의 대출 한도는 6.6~14.7% 감소할 전망이다.

은행의 주담대 위험가중치 하한은 기존 15%에서 20%로 높이고, 시행 시점도 내년 4월에서 1월로 앞당긴다. 위험가중치가 오르면 은행의 자본 부담이 커져 대출 공급이 줄어드는 효과가 있다. 금융위는 “생산적 금융으로 자금이 흐르도록 유도하겠다”고 설명했다.

한편 이번에 새로 규제지역으로 지정된 서울 21개 자치구와 경기 12개 지역에는 즉시 강화된 규제가 적용된다.
무주택자의 주담대 주택담보비율(LTV)은 기존 70%에서 40%로 낮아진다.
또 전세대출을 보유한 차주는 규제지역 내 3억원 초과 아파트를 살 수 없고, 반대로 3억원 초과 아파트를 보유한 차주는 전세대출이 금지된다.
신용대출 1억원 초과 차주는 대출 후 1년간 규제지역 내 주택 구입이 불가능하다.
비주택담보대출(LTV)도 기존 70%에서 40%로 조정된다.

정부는 이번 조치가 대출을 통한 ‘상급지 갈아타기’ 수요와 고가주택 투기를 억제하는 데 목적이 있다고 강조했다. 그러나 중저가 주택으로 수요가 몰리는 풍선효과나 ‘똘똘한 한 채’ 현상 심화 가능성도 제기된다.

이억원 금융위원장은 “주택시장 안정이 확실히 자리 잡을 때까지 관계기관과 금융권이 한 몸처럼 대응하겠다”고 밝혔다.
금융위는 시장 과열이 이어질 경우 주담대 위험가중치 상향(25% 수준)과 고위험 대출 확대 적용 등 추가 규제도 검토할 예정이다.

정부의 이번 결정은 6·27 대출규제, 9·7 공급대책 이후 불과 한 달 만에 나온 세 번째 고강도 조치다. 전문가들은 이번 규제가 실수요자의 자금 조달에도 영향을 줄 수 있다고 지적하며, 정책의 균형 조정이 필요하다고 분석했다.

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